【横浜の空き家活用】「鉄骨造は売れない」をチャンスに変える！融資の壁を突破する社会貢献型シェアハウスとは
横浜市内で「鉄骨造」の空き家を持て余しているオーナー様へ
「相続した実家が鉄骨造で、売りに出しても買い手がつかない」 「丈夫な建物なのに、銀行の評価が低くリフォーム資金の融資が下りない」
横浜市内でこのようなお悩みを抱えていませんか？ 実は現在、不動産市場において「鉄骨造（S造）」の戸建ては、RC造（鉄筋コンクリート）に比べて売却や一般的な賃貸活用が難しいという現実があります。
しかし、諦めるのは早計です。その「売りにくい」物件こそ、視点を変えれば「地域に求められる高利回り資産」へと生まれ変わる可能性を秘めています。
今回は、鉄骨造が抱える融資の課題と、それを逆手に取ったYOROZUYA独自の「シングルマザー支援型シェアハウス」という解決策について解説します。
1. なぜ「鉄骨造」は銀行融資・売却で苦戦するのか？
建物自体は頑丈でも、不動産投資や売却の場面で鉄骨造が敬遠されがちなのには、明確な理由があります。
銀行が重視する「法定耐用年数」の壁
銀行が融資を判断する際、最も重視する指標の一つが建物の「法定耐用年数」です。
- RC造（鉄筋コンクリート）：47年
- 重量鉄骨造：34年
- 軽量鉄骨造：19年〜27年
RC造は築年数が経過しても長期ローンが組みやすい一方、鉄骨造は耐用年数が短く設定されています。そのため、「建物の価値（担保価値）が早くなくなる」と銀行に判断されやすく、次の買い手がローンを組みにくいため、結果として売却価格を下げざるを得ない状況に陥ります。
「出口戦略」が見えない
融資がつきにくい物件は、現金で購入できる富裕層や一部の投資家に買い手が限定されます。一般的な不動産会社からは「売りにくい物件」として扱われ、そのまま放置されてしまうケースが後を絶ちません。
2. 「とりあえず放置」が招く横浜の負動産リスク
「売れないなら、とりあえずそのままで……」 その判断が、一番のリスクです。横浜の湿気が多い気候も相まって、人が住まなくなった家は驚くべきスピードで劣化します。
- 急速な老朽化： 換気がされない室内はカビや腐食が進み、わずか2年で床が抜けることもあります。
- 近隣トラブルの温床： 庭木が繁茂し、害虫の発生やゴミの不法投棄、放火のリスクが高まります。
- 維持費の垂れ流し： 住んでいなくても固定資産税や都市計画税はかかり続けます。
最終的に、解体費用が土地の価値を上回り、手放したくても手放せない「負動産（負の資産）」になってしまうのです。
3. 【逆転の発想】鉄骨造こそ「社会貢献型シェアハウス」へ
では、銀行評価が厳しい鉄骨造をどう活用すべきか。 YOROZUYAが提案するのは、「シングルマザー・単身女性向けのシェアハウス」への転用です。
なぜ「鉄骨造」でもシェアハウスなら可能なのか？
一般的な賃貸アパート経営では「新築・駅近」が好まれますが、シェアハウスにおいて重要なのは「共有スペースと個室のバランス（間取り）」です。 鉄骨造は柱で建物を支える構造のため、木造に比べて壁の配置に自由度が低いことがありますが、「元々の間取り」さえ良ければ、大規模な工事をせずにシェアハウス化が可能です。
競合が少ない「ブルーオーシャン」市場
一般的な大手シェアハウス運営会社は、駅近の大型物件を狙います。しかし、YOROZUYAが対象とするのは「シングルマザー等の住宅確保要配慮者」です。 キラキラした共用部よりも、「実家のような安心感」や「安価な家賃」が求められます。そのため、駅から少し遠い、あるいは築古の鉄骨造であっても、住環境さえ整っていれば高い入居率を維持できるのです。
4. シェアハウス化成功のための「3つの条件」
ただし、すべての鉄骨造物件がシェアハウスにできるわけではありません。 YOROZUYAでは、オーナー様と入居者様の双方にメリットがある運営を行うため、以下の3点を重要な判断基準としています。
① 新耐震基準（1981年6月以降）であること【重要】
これが最も重要な条件です。 横浜市の「空家の改修等補助金」や、セーフティネット住宅の登録を受けるためには、建物が新耐震基準を満たしている必要があります。 旧耐震基準（1981年5月以前）の場合、数百万〜一千万円規模の耐震改修工事が必要になるケースが多く、投資回収が困難になります。
② 「間取り」がシェアハウス向きであること
鉄骨造は構造上、壁を壊して間取りを大きく変更することが難しい場合があります。
- 個室として使える部屋が複数あるか？
- リビングや水回りの動線はスムーズか？
これらが「既存の状態」でクリアできている物件は、リノベーション費用を抑えられるため、シェアハウスに最適です。
③ 直近まで人が住んでいた（リフォームが最小限）
長期間放置されてボロボロの状態よりも、最近まで住居として使われていた物件の方が有利です。設備や内装の劣化が少なければ、その分を「入居者のための家具家電」や「セキュリティ強化」に投資でき、結果として高い稼働率につながります。
5. YOROZUYAと共に、空き家を「地域の宝」にしませんか？
「自分の物件は条件に合うだろうか？」 「鉄骨造だけど、間取りは悪くないはず……」
そう思われたオーナー様、ぜひ一度YOROZUYAにご相談ください。 私たちは単なるリフォーム会社や管理会社ではありません。あなたの空き家を、横浜で暮らすシングルマザーや頑張る女性たちが安心して暮らせる「住まい」に変え、地域課題を解決するパートナーです。
YOROZUYAのサポート体制：
- 現地調査・判定： シェアハウスに適した間取りか、補助金活用が可能かをプロが診断します。
- 行政連携： 横浜市の補助金申請やセーフティネット住宅登録の手続きをサポートします。
- 入居者管理： 募集から日々の管理、トラブル対応までワンストップで対応します。
融資がつきにくい鉄骨造だからこそ、売却以外の「運用」という選択肢を。
あなたの空き家が、誰かの人生を支える大切な場所に変わります。
まずはお気軽にお問い合わせください。